Datakeskuksen kannattaa vuokrata oma liiketila silloin, kun toiminnan laajuus, tekniset vaatimukset tai kasvutavoitteet ylittävät sen, mitä jaettu konesaliympäristö pystyy tarjoamaan. Oman tilan vuokraaminen antaa täyden hallinnan infrastruktuuriin, turvallisuuteen ja kapasiteetin skaalaamiseen ilman, että yrityksen tarvitsee sitoa pääomaa kiinteistön omistamiseen. Alla käymme läpi keskeisimmät kysymykset, jotka auttavat tekemään perustellun päätöksen.
Mitä teknisiä vaatimuksia datakeskustila tarvitsee?
Datakeskustila tarvitsee ennen kaikkea varmistetun ja riittävän sähkönsyötön, korkean lattian kuormankestävyyden, tehokkaat jäähdytysmahdollisuudet sekä fyysisen turvallisuuden. Nämä neljä tekijää erottavat konesalitilan tavallisesta toimisto- tai varastotilasta ja määrittävät, soveltuuko tila palvelinlaitteiden sijoittamiseen.
Sähkönsyötön osalta datakeskukset vaativat tyypillisesti redundanttisia syöttöjä, UPS-järjestelmiä ja mahdollisuuden liittää varavirtageneraattori. Lattian kantavuuden tulee kestää palvelinkaappien paino, joka voi olla useita satoja kiloja neliömetrillä. Jäähdytyksen järjestäminen on usein teknisesti haastavin osa: tila tarvitsee riittävän korkean huonekorkeuden ilmankierrolle sekä mahdollisuuden asentaa jäähdytysyksiköt joko lattia- tai kattotasoon.
Teollisuusrakennukset soveltuvat usein datakeskuskäyttöön paremmin kuin toimistotilat, koska niissä on valmiiksi vahvat rakenteet, korkeat kattokorkeudet ja tilavat sähköliittymät. Lisäksi tietoliikenneyhteyksien rakentaminen on helpompaa, kun tila sijaitsee alueella, jossa on olemassa oleva tekninen infrastruktuuri.
Milloin oman tilan rakentaminen on kalliimpaa kuin vuokraaminen?
Oman datakeskustilan rakentaminen on kalliimpaa kuin vuokraaminen käytännössä aina silloin, kun yritys ei suunnittele pysyvää kiinteistöomistusta tai kun toiminnan volyymi voi muuttua merkittävästi lähivuosien aikana. Rakentaminen sitoo suuren pääoman pitkäksi aikaa, kun taas vuokraaminen muuttaa kiinteät investoinnit ennakoitaviksi kuluiksi.
Rakentamiskustannuksiin kuuluvat tontin hankinta, rakennusluvat, perustusrakenteet, sähköjärjestelmät, jäähdytys, tietoturvajärjestelyt ja kaikki tekniset asennukset. Nämä kulut voivat nousta helposti miljooniin euroihin jo kohtuullisen kokoisen konesalin osalta. Vuokraamalla yritys maksaa vain käyttämästään tilasta ja voi neuvotella sopimukseen joustoehtoja kapasiteetin kasvattamiseksi tai pienentämiseksi.
Vuokraaminen on erityisen järkevää kasvuvaiheessa olevalle datakeskustoimijalle, joka haluaa testata uutta sijaintia tai laajentaa toimintaansa uudelle alueelle ilman täyttä kiinteistöriskiä. Pitkällä aikavälillä omistaminen voi tulla edullisemmaksi, mutta se edellyttää vakaata ja ennustettavaa kysyntää sekä riittävää pääomaa.
Miten sijainti vaikuttaa datakeskuksen toimintaan?
Sijainti vaikuttaa datakeskuksen toimintaan kolmella keskeisellä tavalla: se määrittää tietoliikenneyhteyksien laadun ja kustannukset, vaikuttaa sähkön saatavuuteen ja hintaan sekä ratkaisee, kuinka nopeasti tekninen henkilöstö pystyy reagoimaan häiriötilanteisiin. Logistisesti hyvä sijainti lähellä pääväyliä tukee myös fyysistä huoltoa ja laitetoimituksia.
Päijät-Hämeen alue tarjoaa datakeskustoimijoille strategisesti edullisen sijainnin: alue on kohtuullisen matkan päässä pääkaupunkiseudusta, mutta kiinteistökustannukset ovat selvästi matalammat. Salpakankaan teollisuusalue Hollolassa sijaitsee aivan Lahti-Tampere-tien varressa, mikä helpottaa sekä tietoliikennereittien rakentamista että henkilöstön ja laitteiden liikkumista. Kiinteistökokonaisuuteen kuuluu tehdasrakennuksen lisäksi myös erillinen toimistorakennus.
Sijainnin valinnassa kannattaa myös huomioida alueen sähköverkon kapasiteetti ja mahdollisuus liittyä kaukolämpöverkkoon, johon datakeskusten tuottamaa hukkalämpöä voidaan ohjata. Tämä parantaa energiatehokkuutta ja tukee kestävän kehityksen tavoitteita, joita yhä useampi datakeskustoimija asettaa itselleen vuonna 2026.
Kuinka paljon tilaa datakeskus tyypillisesti tarvitsee?
Datakeskuksen tilantarve vaihtelee merkittävästi toiminnan laajuuden mukaan: pieni palvelinhuone voi toimia muutamassa kymmenessä neliömetrissä, kun taas kaupallinen konesali voi tarvita tuhansia neliömetrejä. Pelkkä palvelinlattiapinta-ala on vain osa kokonaistilantarpeesta, sillä tekniset tukitilat voivat kaksinkertaistaa tarvittavan pinta-alan.
Teknisten tilojen lisäksi datakeskus tarvitsee tilaa sähkönjakelulle, UPS-laitteistolle, jäähdytysyksiköille, generaattoreille sekä kaapelireiteille. Käytännössä noin 30-50 prosenttia kokonaispinta-alasta kuluu näihin tukijärjestelmiin. Lisäksi tarvitaan toimistotilaa operatiiviselle henkilöstölle, kuormausalue laitetoimituksille sekä mahdollisesti erillinen turva-alue pääsynhallintaa varten.
Kasvuun varautuminen on tärkeä osa tilankäytön suunnittelua. Joustavat vuokraehdot, joissa tilaa voidaan laajentaa saman kiinteistön sisällä, vähentävät tarvetta muuttaa uusiin tiloihin toiminnan kasvaessa. CatMarina Kiinteistöjen hallinnoimat noin 40 000 neliömetriä Lahdessa ja Hollolassa mahdollistavat sekä pienempien serverihuoneiden että laajempien konesalikokonaisuuksien toteuttamisen samalla alueella.
Mitä sopimuksessa kannattaa huomioida konesalitilaa vuokratessa?
Konesalitilaa vuokratessa sopimuksessa kannattaa kiinnittää erityistä huomiota sopimuskauden pituuteen ja irtisanomisehtoihin, vastuunjakoon teknisten muutosten osalta, sähköliittymän kapasiteettiin sekä vuokralaisen oikeuteen tehdä rakenteellisia muutoksia tilaan. Nämä ehdot voivat vaikuttaa merkittävästi investoinnin kannattavuuteen ja toiminnan joustavuuteen.
- Sopimuskausi ja jousto: Datakeskusinvestoinnit ovat pitkäaikaisia, joten sopimuksen tulee tarjota riittävä turva molemmille osapuolille. Optio laajentaa tai supistaa tilaa kesken sopimuskauden on arvokas ehto.
- Tekniset muutokset: Sopimuksessa tulee selkeästi määritellä, kuka vastaa sähköjärjestelmien, jäähdytyksen ja kaapelointien asennuksesta ja kustannuksista, sekä mitä tapahtuu näille investoinneille sopimuskauden päättyessä.
- Sähköliittymä: Varmista, että sopimuksessa on kirjattu sähköliittymän kapasiteetti ja mahdollisuus kasvattaa sitä toiminnan laajentuessa. Sähkö on datakeskuksen suurin yksittäinen käyttökustannus.
- Turvallisuus ja pääsynhallinta: Sopimuksessa kannattaa sopia vuokralaisen oikeudesta asentaa omat kulunvalvonta- ja turvajärjestelmät sekä rajoittaa kiinteistönomistajan pääsyä konesalitilaan.
- Vastuut kunnossapidosta: Selkeä vastuunjako rakenteiden, katon, LVIS-järjestelmien ja erikoislaitteiden kunnossapidon välillä ehkäisee myöhempiä riitatilanteita.
Hyvä vuokrasopimus on tasapainoinen: se antaa datakeskustoimijalle riittävän vakauden investoida tiloihin ja samalla kiinteistönomistajalle varmuuden pitkäaikaisesta kumppanuudesta. Ennen sopimuksen allekirjoittamista kannattaa käydä avoin tekninen katselmus tiloissa yhdessä kiinteistönomistajan kanssa, jotta molemmat osapuolet ymmärtävät toistensa tarpeet ja reunaehdot.
Jos etsit joustavia teollisuus- tai konesalitiloja Päijät-Hämeen alueelta, ota yhteyttä CatMarina Kiinteistöihin ja kerro tarpeistasi. Käymme mielellämme läpi, miten tilojamme voidaan räätälöidä datakeskuksesi vaatimusten mukaan.
